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民事訴訟案例
購買未辦理產證的農村拆遷安置房后房東下落不明,過戶請求能否得到支持?
發布時間:2019-11-27 16:06:51 | 瀏覽次數:

購買未辦理產證的農村拆遷安置房后房東下落不明,過戶請求能否得到支持?

江蘇東大舟律師事務所  朱莉明    

一、案例基本信息采集

案例類型:律師訴訟案例                          

業務類型:民事訴訟                               

法院判決時間:2018720                   

法院名稱:蘇州市吳江區人民法院                    

代理律師姓名:朱莉明、董建華                    

檢索主題詞:房屋買賣  拆遷安置                    

二、案例正文采集

【案情簡介】

2013年10月11日,韋某通過房產中介居間向余某某購買吳江區松陵鎮湖濱華城幸福苑X幢XXX室拆遷安置房一套,建筑面積為84.3平方米,成交價格為人民幣49萬元。當日,韋某與余某某及房產中介簽訂了《吳江區房屋買賣合同》,合同約定韋某于簽約當日支付1.5萬元購房定金,于2013年11月1日前支付購房款28.5萬元,余款房屋過戶時付清,資金托管不足部分由余某某補足。

上述合同簽訂之后,韋某按約向余某某支付了購房定金及購房款,并于2013年11月18日取得上述房屋的鑰匙,后裝修入住至今。

后,上述房屋初始登記在某某城市建設開發有限公司名下,某某城市建設開發有限公司于2013年11月13日向余某某開具上述房屋的銷售發票,但余某某至今未將上述房屋的產權轉移登記在自己名下,造成至今無法將上述房屋的產權轉移登記在韋某名下。

韋某委托我所律師代理其向法院提起訴訟,請求判令余某某將位于吳江區松陵鎮湖濱華城幸福苑X幢XXX室的產權轉移登記至原告名下,某某城市建設開發有限公司予以協助。一審法院判決余某某于判決生效之日起十日內辦理吳江區松陵鎮湖濱華城幸福苑X幢XXX室的權屬登記,某某城市建設開發有限公司應予協助;余某某于完成上述權屬登記之日將吳江區松陵鎮湖濱華城幸福苑X幢XXX室過戶至韋某名下,該項過戶完成后余某某至法院領取剩余購房款19萬元。

【代理意見】

本案主要爭議焦點包括:(1)其余某某是否有權處分涉案房屋;(2)涉案房屋是否具備辦證與過戶條件。

一、余某某有權處分涉案房屋。

本案中,涉案吳江區松陵鎮湖濱華城幸福苑X幢XXX室房屋系被告余某某及其子因動遷合法取得,余某某與其丈夫離婚協議明確約定該套房屋歸余某某所有,并由余某某撫養未成年兒子,余某某在房屋買賣合同上作為出賣人簽名,應視為對涉案房屋的有權處分,也正是基于此,法院最終認定韋某與余某某簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示,應為合法有效。

二、涉案房屋具備辦證與過戶條件。

本案中,2015年10月16日,涉案房屋登記在某某城市建設開發有限公司名下,2016年7月13日,余某某簽字確認收到涉案房屋初始證明,而某某城市建設開發有限公司于本案開庭前向法院提交情況說明,確認由其公司開發建設的涉案房屋已完成不動產單元首次登記,具備辦證條件,綜上,涉案房屋具備辦證條件。同時,涉案房屋買賣合同簽訂后韋某即按約向余某某支付了購房定金及購房款共計30萬元,并將剩余購房款19萬元全額交至法院,故涉案房屋具備過戶條件。

【判決結果】

一審法院判決,支持韋某的全部訴訟請求。

【裁判文書】

一審法院認為,涉案吳江區松陵鎮湖濱華城幸福苑X幢XXX室房屋系被告余某某及其子因動遷合法取得,余某某與其丈夫離婚協議明確約定該套房屋歸余某某所有,并由余某某撫養未成年兒子,余某某在房屋買賣合同上作為出賣人簽名,應視為對涉案房屋的有權處分,故其與韋某簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示,應為合法有效,雙方應本著誠實信用原則全面履行合同義務。合同簽訂后,韋某已按約將30萬元購房款支付給余某某,并將剩余購房款19萬元全額交至本院,涉案房屋目前已具備辦證與過戶條件,故韋某要求余某某辦理涉案房屋權屬證書后將房屋過戶至韋某名下,本院予以支持。

綜上,一審法院判決支持韋某的全部訴訟請求。

【案例評析】

一、余某某是否有權處分涉案房屋?

本案中,涉案吳江區松陵鎮湖濱華城幸福苑X幢XXX室房屋系被告余某某及其子因動遷合法取得,余某某與其丈夫離婚協議明確約定該套房屋歸余某某所有,并由余某某撫養未成年兒子,余某某在房屋買賣合同上作為出賣人簽名,應視為對涉案房屋的有權處分,也正是基于此,法院最終認定韋某與余某某簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示,應為合法有效。

二、涉案房屋是否具備辦證與過戶條件?

本案中,2015年10月16日,涉案房屋登記在某某城市建設開發有限公司名下,2016年7月13日,余某某簽字確認收到涉案房屋初始證明,而某某城市建設開發有限公司于本案開庭前向法院提交情況說明,確認由其公司開發建設的涉案房屋已完成不動產單元首次登記,具備辦證條件,綜上,涉案房屋具備辦證條件。同時,涉案房屋買賣合同簽訂后韋某即按約向余某某支付了購房定金及購房款共計30萬元,并將剩余購房款19萬元全額交至法院,故涉案房屋具備過戶條件。

【結語和建議】

本案涉及拆遷安置房的買賣,買賣雙方簽訂房屋買賣合同時,拆遷安置房還不具備辦證條件,距離可以辦證之時一般需要兩年左右,而在此期間很多事情很難掌控,本案即是如此,買賣雙方簽訂房屋買賣合同后,買方按約支付購房定金和購房款,并裝修入住后賣方因債務纏身下落不明,致使在具備辦證的情況下買方遲遲未能將房屋的產權轉移登記在自己名下,無奈之下,買方不得不采取訴訟的方式解決。

同時,拆遷安置房涉及家庭其他人員,簽訂房屋買賣合同時還涉及作為賣方一方的簽字人有無處分權的問題,本案中,涉案房屋系被告余某某及其子因動遷合法取得,余某某與其丈夫離婚協議明確約定該套房屋歸余某某所有,并由余某某撫養未成年兒子,余某某在房屋買賣合同上作為出賣人簽名,應視為對涉案房屋的有權處分,也正是基于此,法院最終認定買賣雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示,應為合法有效。

綜上,購買拆遷安置房時一定要謹慎,簽訂房屋買賣合同時一定要讓涉及到的所有家庭人員全部到場簽字,讓房產中介保管賣方所涉拆遷安置房所有材料,具備辦證條件時通過房產中介讓賣方及時辦證,若賣方拖延,建議盡快起訴。

 
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